Dom odziedziczony przez rodzeństwo, wspólnie kupiona działka albo nieruchomość należąca do byłych partnerów może przez wiele lat pozostawać we współwłasności. Dopóki właściciele zgodnie decydują o sposobie korzystania i ponoszeniu kosztów, taki stan nie musi powodować problemów. Konflikt pojawia się zwykle wtedy, gdy jedna osoba chce nieruchomość sprzedać, druga w niej mieszka, a trzecia oczekuje spłaty swojego udziału.
Kodeks cywilny przyjmuje zasadę, że każdy współwłaściciel może żądać zniesienia współwłasności. Nie oznacza to jednak, że zawsze może narzucić pozostałym wybrany przez siebie sposób zakończenia wspólności.
Każdy współwłaściciel może żądać zniesienia współwłasności
Art. 210 Kodeksu cywilnego daje takie uprawnienie każdemu współwłaścicielowi niezależnie od wielkości jego udziału. Osoba posiadająca 10% nieruchomości może więc co do zasady wystąpić z żądaniem podobnie jak właściciel 70% udziałów.
Możliwość żądania zniesienia współwłasności można czasowo wyłączyć w drodze czynności prawnej, ale maksymalnie na 5 lat. W ostatnim roku tego okresu strony mogą przedłużyć wyłączenie na kolejne 5 lat, a takie przedłużenie może być ponawiane.
Trzy podstawowe sposoby zakończenia współwłasności
| Sposób | Na czym polega? |
|---|---|
| Podział fizyczny | Jedna nieruchomość zostaje podzielona na odrębne części przypadające poszczególnym współwłaścicielom |
| Przyznanie całości jednej osobie | Jeden współwłaściciel przejmuje nieruchomość i spłaca pozostałych |
| Sprzedaż | Nieruchomość zostaje sprzedana, a uzyskana kwota jest dzielona pomiędzy współwłaścicieli |
Kodeks cywilny preferuje przede wszystkim podział rzeczy wspólnej. Art. 211 pozwala każdemu współwłaścicielowi żądać takiego rozwiązania, chyba że podział byłby sprzeczny z prawem lub społeczno-gospodarczym przeznaczeniem nieruchomości albo powodowałby jej istotną zmianę lub znaczne obniżenie wartości.
Podział fizyczny nie zawsze jest możliwy
Najprostszy przykład to duża niezabudowana działka, którą można zgodnie z przepisami podzielić na dwie samodzielne nieruchomości. Jeżeli dwóch współwłaścicieli posiada po połowie udziałów, sąd może rozważyć przyznanie każdemu działki odpowiadającej wartością jego udziałowi.
Trudniej jest przy domu jednorodzinnym położonym na niewielkiej parceli. Próba przecięcia budynku i działki na dwie części może być technicznie niemożliwa albo prowadzić do powstania nieruchomości, których sposób wykorzystania byłby nieracjonalny.
Przy podziale gruntu sąd może także ustanowić potrzebne służebności – przykładowo zapewniające jednej z nowych działek dostęp do drogi przez drugą część nieruchomości.
Przykład: rodzeństwo dziedziczy jeden dom
Troje rodzeństwa posiada po 1/3 udziału w domu. Jedna osoba mieszka tam od lat i chce nieruchomość zatrzymać. Pozostałe dwie osoby nie są zainteresowane dalszą współwłasnością i oczekują rozliczenia swoich udziałów.
Jeżeli fizyczny podział domu jest niecelowy, możliwe może być przyznanie całej nieruchomości osobie, która chce ją zachować, wraz z obowiązkiem spłaty pozostałych współwłaścicieli.
W takim przypadku trzeba ustalić wartość nieruchomości, wysokość udziałów oraz możliwości dokonania spłaty. Jeżeli strony nie są zgodne co do wyceny albo sposobu zakończenia współwłasności, radca prawny zajmujący się nieruchomościami może przeanalizować stan własności, wzajemne rozliczenia oraz możliwe warianty podziału lub przejęcia nieruchomości.
Spłata nie zawsze musi nastąpić jednego dnia
Jeżeli sąd przyznaje nieruchomość jednemu współwłaścicielowi, może zobowiązać go do spłaty pozostałych. Art. 212 KC pozwala sądowi ustalić termin i sposób zapłaty, odsetki oraz – jeżeli jest to potrzebne – zabezpieczenie należności.
Spłaty lub dopłaty mogą zostać rozłożone na raty, przy czym łączny okres ich płatności nie może przekraczać 10 lat. Daje to możliwość dostosowania rozliczenia do sytuacji konkretnej sprawy, choć nie oznacza automatycznego prawa do dziesięcioletnich rat w każdym postępowaniu.
Sprzedaż jest zwykle rozwiązaniem ostatecznym
Jeżeli nieruchomości nie można racjonalnie podzielić, a żaden ze współwłaścicieli nie może albo nie chce przejąć jej z obowiązkiem spłaty pozostałych, możliwa jest sprzedaż zgodnie z przepisami postępowania cywilnego.
Sąd Najwyższy wskazuje, że ustawowa kolejność sposobów zniesienia współwłasności nie jest przypadkowa. W pierwszej kolejności powinien być rozważany podział fizyczny, następnie przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli, a dopiero w dalszej kolejności sprzedaż.
Sprzedaż sądowa może być ekonomicznie mniej korzystna niż sprzedaż nieruchomości wspólnie na wolnym rynku. Dlatego przed eskalacją konfliktu warto rozważyć, czy właściciele mogą wspólnie ustalić cenę i sposób dobrowolnego zbycia.
Współwłaściciele mogą zawrzeć porozumienie bez procesu
Jeżeli wszyscy są zgodni, nie trzeba prowadzić wieloletniego postępowania sądowego. Można zawrzeć umowę znoszącą współwłasność. W przypadku nieruchomości czynność prowadząca do przeniesienia własności wymaga zachowania formy aktu notarialnego.
Porozumienie może przewidywać np. przyznanie nieruchomości jednemu właścicielowi z jednorazową spłatą, podział działki albo inne uzgodnione rozliczenie zgodne z prawem.
Sąd może rozliczyć także część wcześniejszych sporów
Postępowanie o zniesienie współwłasności może obejmować więcej niż samo pytanie, kto otrzyma nieruchomość. Art. 618 Kodeksu postępowania cywilnego przewiduje rozstrzyganie w tym postępowaniu również określonych wzajemnych roszczeń współwłaścicieli wynikających z posiadania rzeczy.
W praktyce mogą pojawić się więc spory dotyczące np. nakładów na remont, ponoszonych kosztów, pobieranych przychodów czy korzystania z nieruchomości przez tylko jednego ze współwłaścicieli. Takie roszczenia wymagają osobnej oceny i udokumentowania.
Zgodny wniosek znacznie upraszcza sprawę
Kodeks postępowania cywilnego nakazuje sądowi nakłaniać współwłaścicieli do zgodnego przeprowadzenia podziału. Jeżeli wszyscy przedstawią wspólny, szczegółowy sposób zniesienia współwłasności i nie będzie on sprzeczny z prawem ani rażąco krzywdzący, sąd powinien co do zasady uwzględnić takie rozwiązanie.
Największym problemem nie jest więc często samo istnienie współwłasności, lecz brak porozumienia dotyczącego wartości nieruchomości, sposobu podziału i terminu rozliczeń. Przed skierowaniem sprawy do sądu warto ustalić, czy nieruchomość można fizycznie podzielić, kto chciałby ją zatrzymać i czy ma realną możliwość spłaty pozostałych osób. Odpowiedzi na te pytania zwykle pokazują, który sposób zakończenia współwłasności jest rzeczywiście możliwy.
Materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Ocena konkretnej sprawy może zależeć od jej indywidualnych okoliczności oraz aktualnego stanu prawnego.
